大胆预测：再过一两个月，中国二手房或将面对这几个结局

• 2026-10-14
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国庆长假刚过，各地新房售楼处的客流确有回温。但在水面之下，中国二手房市场却走向了截然不同的残酷轨迹。 过去买方习惯了无底线砍价， 但随着新房现房销售制的推进，核心地段新房供应预期锐减。 与此同时，存量时代全面到来，今年前八个月二手房交易占比已超半壁江山。 卖家底气变足，拒绝再一味降价贱卖；可买方依然谨慎观望，决不轻易追高接盘。一场关于预期与底线的极限拉锯战正式上演。 每年春天，楼市的小阳春都是大家热议的话题，而今年楼市小阳春行情的持续时间，比往年更长。以往楼市小阳春大多集中在三月到四月， 但今年五月以来，核心城市二手房成交依旧保持活跃。 领跑本轮行情的北京、上海，二手房成交出现放量、挂牌量下降、价格企稳的迹象。在数万套成交数据背后，是谁在集中进入二手房市场？ 为什么是老破小率先引爆了市场？ 这轮行情和过去单纯的以价换量有什么本质区别？ 它到底只是短暂的反弹，还是市场真正企稳的信号？ 当时很多人认为小阳春的热度能席卷全国，但现实是二手房的拉锯战远比预想激烈。以北京、上海为代表的一线城市，在今年的楼市行情中扮演了领头羊的角色。 今年四月，北京二手住宅成交一点八万套，创下近五年四月单月新高。上海四月二手商品房成交二点九万套，成交规模处于近年同期高位，其中有八天的备案量都超过千套。 这两大城市的小阳春行情究竟是昙花一现， 还是企稳反转，对后续整个市场信心的建立极为关键。 一个积极的现状是，目前北京、上海的二手房成交规模还在持续增长。 中指研究院数据显示，今年五月截至二十四日，这两地二手房成交同比增幅分别为百分之十五、百分之二十九。其中，上海五月十日单日网签一千六百六十四套，再次刷新近五年单日新高。 一线城市持续释放楼市热度，背后到底是谁在买入二手房市场，后续的支撑力度又怎么样？我们把时间线拉长来看，随着存量时代的到来，二手房的购买主力确实发生了剧变。 综合多家机构的研究数据，低总价的刚需购房者，是本轮市场成交的主力军。以北京为例，普瑞地产研究表示，截至四月份，当地二手房成交当中，三百万元以下总价房源的占比达到百分之七十八。 这一数值在二零二三年初仅为百分之六十五，期间上升了十三个百分点。进一步细分数据能够看到，这一变化主要来自总价二百万元以下房源。 该价位房源成交占比从二零二三年的百分之四十五，显著上升至二零二六年四月的百分之六十。二百到三百万元区间的房源成交占比，则相对稳定。 这就意味着，在北京二手房交易里，购入三百万元以下房源的购房者占比接近八成。 上海也呈现出相似的市场特征。 截至今年四月，当地三百万元以下房源成交占比为百分之七十。继续拆分数据，七十平方米以下、总价二百万元以下房源成交占比，分别达到百分之四十一、百分之五十。 之所以刚需频频出手，正是因为买卖双方的预期差一度跌到了谷底。为什么刚需房源成交占比会持续走高？ 普瑞地产研究表示，上述趋势能够进一步说明，去年老破小房源价格下跌之后形成的极致性价比，正在持续吸引市场里刚性购房需求集中入市。 中指研究院认为，一线城市二手房成交持续向低总价段集中，主要原因是前期房价持续回调，部分房源总价落到刚需群体可以承受的区间，性价比优势凸显，吸引一部分此前保持观望的需求进场。 合硕机构首席分析师郭毅表示，低总价房产在二手交易中的占比持续上升，这一现象不只是在北京、上海出现，广州等其他一线城市同样存在。背后的核心逻辑是，市场经历一轮下行周期之后，正逐步进入筑底阶段。 在这个阶段，部分户型偏小、房龄较老的二手房出现价格超跌的情况。同时，一部分业主担心房价继续走低，集中挂牌老破小这类房产，这类房源在市场上的供给量较高，彼此之间形成价格压制。 这种跌出来的性价比，恰恰也是很多城市二手房面临长时间僵持的导火索。除此之外，正是这些低价房源出现超跌，业主出售这类房产之后，可以用来置换改善住房的首付资金被压缩，进而造成改善购房的动力不足。 举个例子，如果手中房产仅值二三百万元，想要置换位置相近的改善住房，有可能需要卖掉两套甚至三套房产，才能完成置换。在这样的市场格局之下，部分持有多套房产的家庭，更倾向于卖房套现，改善型房源的成交占比也就出现相对下滑。 自去年开始， 依靠价格调整驱动的以价换量，是核心城市二手房市场的主要特征。 但是现在，重点一线城市二手房市场当中，单纯以价换量的特征正在出现变化。 早在几个月前，就有机构曾乐观预测二手房的结局是整体回暖。中指研究院表示，二零二五年二手房成交量整体并不弱，但成交增长主要依靠挂牌量激增来推动，房价持续承受下行压力。 今年的情况有所不同。从供给端来看，已经出现挂牌量趋稳、价格跌幅收窄的趋势。 根据中指数据，二零二六年四月末，重点二十五城二手房存量挂牌量环比下降百分之一点六，对比上年十月高点回落百分之四点三。 其中，北京、上海挂牌量呈现波动性下降，四月末同比分别下降